补充资料：地产价值

地产价值


　　就不能指望通过购置该地产而获利，地产所有者就不会以低于土地原有用途价值的价格将土地出售给开发商。即使这块土地为发展商自己拥有，为了获得最大利润，他也会保持该地产的原有用途，或以高价将其出售，而不会用作发展这个项目。地产价值由两种方法确定:1.经济剩余作为地产价值。地产价值等于最有效地使用该土地所产生的期望收人减包括使用者利润在内的所有支出，即:地产价值二物业期望售价一建筑费贷款本息一其他费用一置地手续费一置地贷款利息一发展商期望利润。2.收支净值作为地产价值。经济剩余的计算数据所反映的都是项目完工后的收支，而实际上许多费用是逐期(年、季、月)收付的。所以可以计算每期的经济剩余，然后将每期的经济剩余贴现至殉买土地那一天，其贴现值就是项目开发的总经济剩余，也就是地产价值。即各期现金流量的和就是地产价值。计算结果表明，经济剩余作为土地价值与现金流量净现所表达的土地价值是一样的。所以根据不同情况，用两种方法均可以估算出地产价值。比较而言，后者反映整个情况似乎更清楚些。【地产价值】各种生产要家与土地最优组合所产生的经济剩余。开发商总是力图最有效地使用各种资源，从而使利润最大，其目的并不是要使总支出最小，也不是要使总收人最大，而是要使它们的差最大，故项目开发有两个前提条件:1.项目完工后的价值必须超过开发总成本。其中总成本包括购里地产、支付建筑费、开发商的利润提取。2.用作项目开发的地产价值必须超过它目前用途的价值。如果开发项目不能满足第二个前提条件，那么开发商
　　

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