补充资料：地价评估市场比较法

地价评估市场比较法


　　【地价评估市场比较法]又称买卖实例比较法，市场资料比较法。它是一种将拟估价地块与已成交的同类地块进行比较对照，以确定待估价地块地价的方法，其理论基础是经济学上的替代原理。在具体应用该法进行地价评估时，收集到较宽裕的土地成交资料是前提，选准比较地块是关键。在此基础上对这些供比较参照的买卖实例实行情况补正和日期修正。同时就区域因素与个别因素加以比较修正最后决定出待评估地块的地价。比较地块的选取应符合以下要求:1.物质的相似性。评估实例与拟估标的物间在“质”上应是相似的;在土地使用性质上应是相同的。一块山岗荒地与一块城市熟地的价值是不可比的。土地之间只有在规划规定，建筑许可等情况相同时才有比较的意义。2.地点的同一性或类似性。评估实例与拟估标的物所处的地段等级应是一致的或相似的。3.时间的接近性。土地的价格受供求关系的影响，不同时期，由于受当时市场因素的影响，价格呈上下波动，在选取实例时，要尽量能使评估实例与拟估标的物在时间上接近。4.交易情况无反常性。不能将特殊买家或卖家的交易(如有特殊利害关系的人相互间的交易)作为评估的实例，评估实例应反映市场的真实情况，其价格必须合乎市场上的一般情况，当买卖实例的交易时期与待评估土地估价日期不一致时，应将买卖实例价格修正为估价时期的价格，其修正的方法为:交易时期买卖实例价格x估价日期的价格指数交易时期的价格指数=估价日期的买卖实例价格。除时间修正以外，还应进行诸如地址、面积、环境、交通等方面的交易情况的较正，才能最终科学地确定出待评估土地的价格来。市场比较法以土地市场发育良好，土地成交所需资料齐全为条件。适合于土地没有预期收人，地面上有建筑物的地价评估;不适合于没有或缺少土地交易地区的地价评估。由于要进行各项修正，对估价人员的素质要求较高。
　　

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