补充资料：风险避规

风险避规


【风险避规】开发商为使物业开发风险降低到最小程度而采取的一系列手段。1.准确预测。动用一切可能得到的信息资料，考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用和收益。2.尽早完成开发项目。开发项目的风险很大程度上来源于开发期内社会经济条件的变化。一般说来，开发期愈长，社会经济条件变化的程度就可能愈大。3.采取措施固定某些变量。尽可能固定那些对利润敏感的变量。固定变量最有效的措施是签约。例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来避规;建筑费增加的风险可通过与建筑商签定固定预算合同来减少;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。4.预租预售。工程完工后物业空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的办法来避免。即在工程完工前，就与租户、客户签定租约和预售合同，租期或销售日从完工之日算起。在实际中，问题并非如此简单，开发商的风险降低意味着与其交易的各行业商人的风险提高。所以，开发期愈长，其他行业的商人就愈不愿意与开发商签定固定价格的合同。如果要签定固定价格合同，各种要价比签约时的市场价格高许多。例如，若贷款利率要固定，则利率值要高;若固定建筑费，则承包费要高;若要预售，则售价就压得很低。对大型开发项目来说，预租是开发商求之不得的。预租率的高低·是考虑项目可行性的一个重要条件，在经济不稳定时期尤其如此。若一个项目在开发前就能预租其产品，开发商就能根据预租合同较准确地计算出各个方案的利润，从而决定采取哪个方案。开发期的长短是决定项目开发风险的一个最主要因素。开发期愈长，开发后期的费用和建成项目的租金或售价就愈不确定，风险也就愈大。一般来说，如果开发期超过三年，开发商就无法准确地预测完工后的经济形势。在这种情况下，预租虽重要但难以安排，因为很少有租户会签定时间如此遥远的预租合同。开发期较长的项目一般都由地方政府部门或公共团体承担，因它们有较强的承担风险能力。另一种引起项目开发风险的因素是一项地产有众多的所有者。开发商要获得这项地产有可能要支付高于它实际水平的价格。有时这项地产的一两个占有很少权益的所有者会拒绝出售自己的所有权，除非向他们支付非常高的价钱。开发商往往处于进退两难的境地，要么高价购买他们的权益，要么放弃整个开发项目。若开发商在这困境中举棋不定，就会为拖延时间支付更多的贷款利息。如果开发商先获得一项地产，然后向规划局申请项目以求批准，这样他就要承担项目不获批准的风险。若他要继续开发就只有修改项目以符合规划条例，或者是放弃该项地产的开发，但这都会给他带来损失。反之，如果他先获得规划局批准，再购地产，地产的原所有者会注意到地产的发展潜力，从而会增加要价。故在项目开发中，地方政府的支持与合作是十分重要的。

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