补充资料：房地产需求预测

房地产需求预测


物业的物理、功能、经济退化，翻新扩建的物业量大大增加，物业维护修理成本的上升使得养护费用低的建筑结构型式大受欢迎，经济发展使建筑装修标准不断提高，第三产业的兴起使人们对办公楼的需求大增，在繁华商业区兴建超高层办公大楼已势在必行，钢结构和钢筋混凝土结构使人们的愿望成为现实，一幢幢摩天大厦拔地而起。但是，物业退化与物业再开发是不同步的。物业退化是稳步上升的，而物业再开发活动与经济发展是同步的。经济发展高涨，物业再开发活动也就高涨，由于经济发展具有周期性，物业再开发也具有周期性。无周期性的物业退化与有周期性的物业再开发活动是不同步的。【房地产需求预测1对房地产的未来发展作出估计，预测所提供的信息不会完全准确，但可使事物发展的不确定性趋于最小。预测把过去和未来视为一体，通过科学的方法，推测未来的发展。房地产需求预测是制定房地产政策、作出投资决策及房地产经营与开发的重要依据。1.房地产需求预测分类。此预测方法有两种，即额定需求预测和实际需求顾测。额定需求预测是根据行政或有关机构制定的标准所作出的预测，因此，预测结果实际上是达到所定标准的房地产需求。所以这一预测方法也称客观需求预测。实际需求预测是根据人们对房地产的期望和实际支付能力作出的预测。这种预测方法也称为主观需求预测。额定需求预测比较适用于以行政管理为手段进行分配的体制。研究认为，采用此种方法进行长期预测最多为20年，一般以10一-15年为佳。除了长期预测外，还应进行短期预测，以修正长期预测。短期预测以5年为宜。而实际需求预测则较适用于市场调节的体制。研究认为，采用这种方法3一5年宜进行一次短期预测。2.办公用房预测。办公用房可分为两类:一类是以办公为主的办公用房，另一类是兼作办公用的“其他办公用房”，如仓库、饭店、学校、医院等。办公用房的需求和职业密切相关。很显然，经理人员、专业人员、办事员和销售人员所需办公用房面积是不一样的。需要新建的办公用房面积直接同职工人数，每人所需面积，以及现有公房和空房率有关。其中，预测各类职业就业人数增长是办公用房需求预测的关键。3.住房需求预测。是制定住房政策的关键，而要预测住房需求又必须了解住房的现状。①住房现状的调查与评价。调查的主要项目有人口状况、现有住房状况、现有住房权属与占用情况和住宅建设情况等。调查方式有住房普查、住房抽样调查、住房建设统计与分析。②额定住房需求预测。大体上分两种:一种先确定当前住房短缺量，再确定未来某一时期住房短缺量;另一种是不分当前和未来，以确定预测期内累计住房的需求量。额定住房需求预测的主要内容有:确定住房标准;确定当前缺房量;未来某个时期缺房量预测;未来住房预求量预测;地区住房需求预测。③实际住房需求预测。也需要住房普查和住房抽样调查。调查主要内容有:可用于住房的资金;住户类型;住户要搬出和搬人的住宅单元;搬迁动机等。此种方法主要适用于短期预测，也可用于长期预测，但用于短期预测时，所得结果比较准确。

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