补充资料：房产经营

房产经营


[房产经营】按照价值规律对城市各种房屋，包括厂房、仓库、住宅和商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等用房，进行的建造、维修、装饰、租赁、买卖、使用、交换等经济活动。在房产企业的经济活动中，根据企业的内部和外部的条件，确定房产开发建设与出售、出租活动的方向、目标和规模，如一个住宅小区如何开发建设、建好后如何出租出售，出售出租后房屋如何修缮，怎样以最小的消耗求得最好的效益等决策问题，均属于经营的范围。经营研究的是预测、对策和决策问题，重点解决企业发展的方向问题。房产企业经营决策的内容主要有:1.经营战略方针与方针政策决策;2.经营目标与计划决策;3.项目决策;4.投资决策;5.价格与成本决策;6.市场销售决策;7.财务决策;8.经营组织与人事决策;9.工程招标决策。房产开发经营，有以下三个特点:1.房产开发经营一次性投资量大，成品销售价值量大。2.房产是不动产，使用年限长。3.房屋附着于土地之上，同土地一起构成一个整体的房地产。建筑地段、建筑层次、建筑容积率、质量标准、每套的面积标准、配套、绿化等，都要服从国家的有关规定;房地产的成本、价格、利润、税收等要受各有关部门的规定与改革的影响。房产经营方向之一是实行房屋商品化，向市民和职工出售住宅，向单位出售其他用房，形成房地产市场。经营公司可以用预售房屋的办法，先吸取建设单位的一部分预付款，签订商品房合同，到期交房屋;也可以采取建设银行贷款，计算利息，开发建设商品房，然后出售，收回投资。实行房屋商品化，可以充分调动国家、集体和个人三方面的积极性，开辟资金来源渠道，加快房屋建设速度，提高经济效益。目前，各房产开发公司开展多种经营，一般有以下一些形式:1.开发公司与地区管理部门联营，由开发公司负责投资、规划设计、工程建设和经营管理。由所开发地区的管理部门负责房屋管理、征地拆迁。双方合作，联合经营，所得利润，合理分配。2.兴办第三产业，利用一部分余房或地下室开办旅馆、饭店、商店，或与商业、服务部门搞联营，以增加企业收人。3.与建材部门联合发展建材生产。一些开发公司为了保证建材供应稳定、向建材部门投资发展如水泥、钢材、木材、构件等短线材料生产，投产后从实物中得到补偿。4.与外商联营。采取合作经营、合资经营、贷款自营等方式，引进外资或技术设备，进行房地产综合开发，以加快建设步伐，提高房产经营水平，开展多种经营，态度要积极，决策要慎重，先要进行可行性研究，再作决定。对内对外联营，要签订经济合同，明确双方责、权利。目标应是风险小，收益高，能按时收回投资，以及有利于促进房地产综合开发事业的发展。

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